盡管政府近來(lái)出臺(tái)多項(xiàng)政策，旨在給火爆中的房地產(chǎn)業(yè)降溫，但無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)，還是銀行業(yè)，兩方面似乎都沒(méi)有積極響應(yīng)的意愿，反倒是急壞了那些持幣待購(gòu)的買方者，一個(gè)勁地打聽(tīng)房?jī)r(jià)究竟會(huì)不會(huì)跌下來(lái)？

新政對(duì)銀行影響有限

來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的說(shuō)法是，雖然在央行的“授意”之下，許多商業(yè)銀行都已紛紛上調(diào)了各自的房貸按揭利率(據(jù)報(bào)道最高已達(dá)6.12%)，但從他們業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，新一輪的按揭利率政策出臺(tái)，絲毫不會(huì)影響到購(gòu)房者的熱情。

為了強(qiáng)調(diào)上述觀點(diǎn)并非“王婆賣瓜”，滬上一位房地產(chǎn)上市企業(yè)的管理層人士拿出了在業(yè)界堪稱“經(jīng)典”的“新婚夫婦”例子來(lái)說(shuō)明問(wèn)題。“上海目前大約每年有10萬(wàn)對(duì)新婚夫婦，這10萬(wàn)對(duì)新人中如果有一半需要購(gòu)房，那么至少上海的中檔住房或二手房的售價(jià)顯然不會(huì)很容易就降下來(lái)。”他談道。

一位某商業(yè)銀行虹橋支行的行長(zhǎng)則說(shuō)，相比于其他類型的貸款，房地產(chǎn)貸款目前來(lái)看還是“很安全的”?！叭ツ暌荒陱奈业闹匈J出去的和房地產(chǎn)有關(guān)的貸款上億，其中拖欠行為發(fā)生的才3起，而且數(shù)額不大，且經(jīng)催討都已到位?！边@位支行行長(zhǎng)對(duì)房貸給其支行業(yè)績(jī)帶來(lái)的成效顯得由衷滿意。

更有趣的是，上述兩位銀行界和地產(chǎn)界的人士還同時(shí)道出了這樣一個(gè)經(jīng)驗(yàn)：凡是購(gòu)買500萬(wàn)元以上所謂“豪宅”的購(gòu)房者一般都一次性付清，很少有人做按揭貸款，而銀行房貸業(yè)務(wù)碰到最多的情況卻是一些新結(jié)婚的“小青年”，或者是“長(zhǎng)輩出首付，小夫妻還按揭”類似的例子。

壞賬分布與購(gòu)房需求

事實(shí)上，就整個(gè)銀行業(yè)而言，住房按揭貸款的壞賬率也的確很低。這里有一組來(lái)自中國(guó)工商銀行的數(shù)據(jù)可以給讀者們作參考：截至去年歲末，工行已經(jīng)為近220萬(wàn)戶城鎮(zhèn)居民在購(gòu)置住房方面提供了按揭支持，而據(jù)工行總行統(tǒng)計(jì)，不良貸款率僅為0.21%，這個(gè)數(shù)字連一些外資銀行人士也連連稱好。

當(dāng)然，我們也聽(tīng)說(shuō)過(guò)部分地區(qū)(珠三角一帶)的房貸曾進(jìn)出現(xiàn)過(guò)3%以上的壞賬率，但即便如此，對(duì)于把這一風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍之內(nèi)還是可抱以謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。

英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》(FinancialTimes)援引亞洲人口統(tǒng)計(jì)(AsianDemographics)的數(shù)字稱，預(yù)計(jì)到2010年上海世博會(huì)期間，上海的城鎮(zhèn)居民家庭數(shù)量將上升17%，達(dá)625萬(wàn)戶。而那些希望從人民幣升值中漁利的投機(jī)者則紛紛看上了“泡沫多，升值也多”的上海高檔房產(chǎn)市場(chǎng)，在這一市場(chǎng)，大約有40%的買主是境外人士。

眼下有一種比較能獲得認(rèn)同的說(shuō)法是，至少以上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，目前有泡沫存在的主要是豪宅，尤其是偏離市中心的一些別墅，而中高檔和經(jīng)濟(jì)適用房顯然被大多數(shù)人認(rèn)為是最沒(méi)有泡沫，且繼續(xù)有上漲的趨勢(shì)。

如此看來(lái)，央行新近出臺(tái)的一系列“房貸新政”似乎在一些“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”相對(duì)比較活躍的城市看來(lái)有那么點(diǎn)“一廂情愿”的意味。政府的出發(fā)點(diǎn)是想通過(guò)利率調(diào)整的信號(hào)抑制房地產(chǎn)的過(guò)度發(fā)展，但實(shí)際操作起來(lái)卻反倒讓真正想買房子的人要花更多的錢來(lái)還貸，而投機(jī)炒房的“有錢人”卻絲毫不用理會(huì)央行的“良苦用心”。

銀行“利益沖動(dòng)”未減

我們暫且不急于給這樣的觀點(diǎn)正確與否作出判斷，但從銀行業(yè)的角度來(lái)看，絲毫也沒(méi)有商業(yè)銀行愿意馬上收緊自己的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。尤其對(duì)一些企業(yè)銀行業(yè)務(wù)相對(duì)薄弱、中間業(yè)務(wù)又剛剛起步的中小型商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，放棄或是收緊房貸無(wú)疑會(huì)對(duì)其收益有負(fù)面影響。

除卻按揭這一塊，房地產(chǎn)業(yè)在關(guān)系自身存亡的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款問(wèn)題上似乎也沒(méi)有外界所料想得那樣擔(dān)憂?！盁o(wú)論是投資房地產(chǎn)，還是自己干房地產(chǎn)，最大的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑是政策風(fēng)險(xiǎn)，但是現(xiàn)在的融資環(huán)境已經(jīng)大為改善?！鄙鲜瞿俏环康禺a(chǎn)業(yè)界的人士說(shuō)，除了海外上市(海外對(duì)中國(guó)大陸的房地產(chǎn)股歷來(lái)很追捧)，還有諸多海外基金。

我們現(xiàn)在聽(tīng)到的所謂摩根士丹利這樣的房地產(chǎn)基金還只是投資單個(gè)項(xiàng)目，而世界上最大的房地產(chǎn)基金德意志銀行基金卻還在“大門口向內(nèi)張望著”。換句話說(shuō)，銀行和開(kāi)發(fā)商自己心里都很明白，你不貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，到頭來(lái)?yè)p失的還是銀行而不是房地產(chǎn)企業(yè)。